Geldanlage – Fondsarten – Immobilienfonds

Ein Immobilienfonds ist ein Fondstyp, der wie der Name schon verrät in bestimmte Immobilien investiert oder sich an deren Bewirtschaftung beteiligt. Man unterscheidet hierbei vor allem zwischen einem offenen Immobilienfonds und einem geschlossenen Immobilienfonds.

Der offene Immobilienfonds besteht aus einer unbegrenzten Anzahl an Anlegern und die Einzahlung von Kapital beziehungsweise auch die Entnahme ist zu jedem Zeitpunkt möglich. Der offene Immobilienfonds investiert meistens in eine größere Anzahl von Immobilien. Für den privaten Anleger ist bei der geeigneten offenen Immobilienfondssuche vor allem folgendes von Bedeutung, der Erfolg eines offenen Immobilienfonds basiert auf einer breiten Streuung der Immobilien auf unterschiedliche Länder und Städte.

Aber auch die richtige Mischung diverser Immobilienarten, zum Beispiel Bürogebäude, Shopping-Center oder Hotels, sowie Mieter aus den unterschiedlichsten Branchen sind für einen langfristigen Erfolg entscheidend. Durch die genannten Kriterien ist ein solcher Immobilienfonds weitgehend gegen ungünstige Marktentwicklungen abgesichert und der Anleger kann auf eine gute Rendite vertrauen.

Die richtige Gesellschaftsform ist wichtig

Ein geschlossener Immobilienfonds wiederum investiert oftmals nur in die Finanzierung von einer Immobilie. Sobald das benötigte Kapital eingezahlt wurde, wird der Immobilienfonds geschlossen.
Bei einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt sich der Anleger direkt an den durch den Fonds finanzierten oder verwalteten Immobilien. Die Anteile eines solchen Fonds sind auch nicht an der Börse handelbar, sondern werden direkt von der Fondsgesellschaft an die jeweiligen Anleger verkauft. Durch die direkte Beteiligung des Anlegers zählen die bei einem Verkauf von Anteilen eines geschlossenen Immobilienfonds erzielten Erlöse auch als Einnahmen aus Gewerbebetrieb und sind als solche in der Steuererklärung anzugeben. Deshalb ist es wichtig auf die Wahl der richtigen Gesellschaftsform zu achten. In der Regel wird ein geschlossener Immobilienfonds als Kommanditgesellschaft auf Aktien (KG a.A.) geführt. Die Anleger fungieren in diesem Fall als Kommanditisten der KG, während die Fondsgesellschaft von ihr die Funktion des Komplementärs übernimmt.

Wie bei einer normalen Kommanditgesellschaft auch, haften die Kommanditisten, in diesem Fall die Anleger nur bis zur Höhe ihrer Einlagen, während der Komplementär, also die Fondsgesellschaft in unbeschränkter Höhe haftet. Diese Konstruktion hat natürlich den Vorteil, dass der Anleger am wirtschaftlichen Erfolg des Fonds teilhaben kann, ohne dafür die unkalkulierbaren Risiken einer vollen persönlichen Haftung eingehen zu müssen.

Bei der Gruppe der offenen Immobilienfonds gibt es übrigens noch eine eigenständige Gruppe an Fonds. Die Rede ist von so genannten Immobilien-Spezialfonds, die auch unter der gesetzlichen Bezeichnung „Immobilien-Spezial-Sondervermögen“ bekannt sind. Die Beteiligung der Anleger an einem Immobilien-Spezialfonds erfolgt nicht durch die Ausgabe von Gesellschaftsanteilen, sondern über die Ausgabe von Investmentzertifikaten.
Diese Fonds sind also ebenfalls Investmentfonds und werden unterschieden in Immobilien-Publikumsfonds und in die Oberbezeichnung Immobilien-Spezialfonds. Die erste Fondsart richtet sich an das gesamte Anlegerspektrum, wird aber überwiegend von privaten Anlegern genutzt. Die zweite Fondsart, die Immobilen-Spezialfonds wurden explizit für bis zu dreißig nicht natürliche Anleger, also für Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke, Stiftungen, Banken und sonstige Unternehmen aufgelegt.