Baufinanzierung – Umschuldung

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung werden langfristige Darlehen und Hypotheken mit einem festgeschriebenen Zinssatz durch die Banken gewährt. Läuft diese Zinsbindung aus, wird eine neue Vereinbarung notwendig.

Viele Kreditnehmer nehmen den leichten Weg und schließen ihre Anschlussfinanzierung bei ihrer bisherigen Hausbank ab. Sie scheuen den Weg, weitere Angebote anderer Kreditinstitute einzuholen oder sind der Meinung, das sich eine Umschuldung nicht lohnen würde. Dabei kann gerade ein Vergleich der verschiedenen Konditionen bares Geld sparen. Denn dem Bestandskunden werden häufig ungünstigere Zinssätze als einem Neukunden angeboten. Auch kann sich die Geschäftspolitik der Hausbank sich im Laufe der Jahre geändert haben. Die Bank, die vor 10 Jahren günstigster Marktführer war, muss es heute zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung nicht mehr sein.
Dabei kann jeder Prozentpunkt weniger an Zinsen in die weitere Tilgung der Immobilie gesteckt werden. Der Darlehensnehmer ist schneller schuldenfrei, wenn er eine Umfinanzierung zu seinem Gunsten vornimmt. Bereits vor Ablauf der Zinsbindung sollten Zinsangebote von anderen Kreditinstituten eingeholt werden, damit die Umschuldung ohne zeitliche und kostenintensive Verzögerung erfolgen kann. Die Hausbank sollte auch mit den Konkurrenzangeboten konfrontiert werden. Vielleicht lässt sich ein günstigerer Zinssatz auf diesem Wege verhandeln.

Auch vor Ablauf der Zinsbindung ist unter Umständen je nach Darlehensvertrag das Umschulden möglich. Die Bank, die das Darlehen gewährte, verlangt für diese außerplanmäßige Rückzahlung des Darlehens meistens eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Es handelt sich dabei um einen fiktiven Zinsausfall, den die Bank unterstellt, wenn der vertraglich vereinbarte Zinssatz über dem eines möglichen Ersatzgeschäftes liegt. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist bei den Kreditinstituten nicht einheitlich geregelt und ist immer wieder Gegenstand höchstrichterlicher Entscheidungen. Das vorzeitige Ablösen eines Darlehens lohnt sich immer dann, wenn die Zinsersparnis für den Darlehensnehmer über der zu entrichtenden Vorfälligkeitsentschädigung liegt.
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