Baufinanzierung – Cap Darlehen

Cap-Darlehen – Zinsabsicherung nach oben

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung ist ein Cap-Darlehen eine weitere mögliche Finanzierungsart, die eine hohe Flexibilität dem Darlehensnehmer garantiert. Der Begriff „Cap“ ist dabei dem Englischen entlehnt und steht für „Deckel“. Ein Cap-Darlehen ist ein Darlehen mit variablen Zinsen, deren Obergrenze nach oben hin aber vereinbart und somit gedeckelt ist.

Die Finanzierung durch ein Cap-Darlehen zeichnet sich durch eine hohe Flexibilität im Zinsniveau und in der Tilgungsleistung aus. Der Zinssatz wird bei einem Cap-Darlehen entgegen der klassischen Immobilienfinanzierung nicht für Jahre festgelegt, sondern monatlich oder alle 6 Monate einem Referenzzinssatz, zum Beispiel dem EURIBOR, im Niveau angepasst. Dabei wird das Risiko bei steigenden Zinssätzen über eine vertraglich festgelegte Zinsobergrenze gemindert. Steigende Zinssätze werden an den Darlehensnehmer nur innerhalb dieses Rahmens bis zum Deckelzins weitergegeben.
Die Höhe der Zinsobergrenze richtet sich nach der Laufzeit des Darlehens. Häufig wird eine Vertragslaufzeit von 5 oder 10 Jahren bei Darlehensabschluss festgelegt. Dabei gilt die Regel, je länger die Laufzeit des Darlehens, desto höher fällt die Zinsobergrenze als Deckel aus. Sinkende Zinsen werden ebenfalls an den Darlehensnehmer weitergegeben. Entscheidend für die zukünftige finanzielle Belastung des Darlehensnehmer ist aber, dass das Zinsänderungsrisiko nach oben hin begrenzt ist.

Sondertilgungen möglich

Zudem bietet das Cap-Darlehen dem Darlehensnehmer die Möglichkeit Sondertilgungen zu tätigen, häufig ohne weitere Kosten zu bestimmten Anpassungsterminen. Damit kann das Darlehen vor allem in einer Hochzinsphase kurzfristig vorzeitig abgelöst werden. Es fällt in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese Flexibilität hat allerdings auch seinen Preis. Die Banken verlangen für den Abschluss eines Cap-Darlehens eine Prämie, die sich nach der Darlehenslaufzeit und dem Anfangszinsniveau richtet. Diese „Cap-Prämie“ beinhaltet außerdem Provisionen und Bearbeitungsgebühren und kann zwischen 1,00 und 2,3 % der Darlehenssumme betragen. Dies muss bei der Höhe der Gesamtfinanzierung mitberücksichtigt werden.

Die Finanzierungsvariante über ein Cap-Darlehen ist vor allem für Darlehensnehmer geeignet, die eine größtmögliche Flexibilität mit einem kalkulierbarem Zinsrisiko miteinander vereinbaren wollen. Steht bei Abschluss des Darlehens bereits fest, dass in den nächsten Jahre größere Geldmittel zur Verfügung stehen werden, bietet das Cap-Darlehen – über die Ausschöpfung der maximalen Sondertilgungsmöglichkeiten bis hin zur kompletten Ablösung – optimale Voraussetzungen. Auch in einer sich abschwächenden Hochzinsphase, wenn bereits mit sinkenden Zinsen gerechnet wird, kann ein Cap-Darlehen sinnvoll sein. Jedoch sollten auch die Angebote für ein Cap-Darlehen gewissenhaft geprüft und miteinander verglichen werden. Insbesondere die Konditionen bei der Zinsobergrenze, den Anpassungsterminen, den Sondertilgungsvereinbarungen und dem Referenzzinssatz können im Detail gravierend voneinander abweichen.
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